В текущей работе рассматриваются основные индикаторы рынка недвижимости Киева, применимые также и для каждого из других городов Украины, изменение которых с определенным временным лагом отображается на среднем уровне цен. Регулярное отслеживание данных показателей позволяет инвестировать в наиболее прибыльные сегменты рынка и закрывать позицию — на пике, всего за несколько недель до “разворота” цен.
Общие ценовые индексы и искажение статистики
Общие ценовые индексы на недвижимость, предоставляемые конкурирующими риэлтерскими агентствами, начиная с 2016 года так и не показали ожидаемого восстановления; средняя цена 1 км. метра в Киеве остается на уровне $850-860.
Однако, на самом деле неизменность обобщенных индексов связанна не с продолжающейся стагнацией на рынке недвижимости, а существенными изменениями в его структуре. К примеру, если в 2010-ом году на квартиры эконом и комфорт-классов приходилось всего 55% торгов, то в июле-августе их удельный вес вырос до 80% рынка. Параллельно, снижается и уровень качества всех без исключения сегментов рынка. Такой вывод можно сделать из отрицательной динамики средней площади оборачиваемых на рынке квартир. Начиная с 2010 года, она снизилась с 101,7 м² до текущих 80,3 м², или на 21%.
Источник: 100 realty, Госкомстат, расчеты Ukraine Economic Outlook
Таким образом, хоть усредненные индексы цен и не отображают начавшегося восстановления, если разбить их за сегментами рынка, то можно увидеть: уже к началу 2015 года темпы падения цен на недвижимость начали замедляться, а с 2016 года – начали восстановление.
Источник: 100 realty, Госкомстат, расчеты Ukraine Economic Outlook
При этом, самые высокие темпы восстановления после наименьшей “просадки” показывают цены на недвижимость бизнес и премиум класса. По отношению к докризисному уровню 2013 года цены на эконом-класс составляют 52,9%, на бизнес-класс 65,5%, на недвижимость премиум-класса 66,9%. При дальнейшем восстановлении ВВП Украины разрыв между данными соотношениями продолжит расти в сторону дорогой недвижимости.
2) Как продать недвижимость за несколько недель до разворота рынка
Благодаря тому, что Украина — сырьевая экономика, деловые циклы которой совпадают с мировыми циклами потребления и цен на сырьевые товары, обвалы на рынке недвижимости у нас происходят только как следствие значительного снижения стоимости экспортируемых товаров и девальвации гривны. Но, как показывает исторический опыт, цены на недвижимость в первые два-три месяца обвала гривны – продолжают находится на предыдущем уровне и снижаются только после определенного временного лага. При этом, количество сделок в кризисные периоды, как может казаться, не снижается.
Если выразить цену 1 кв. метра жилой недвижимости в количестве средних заработных плат, необходимых для его покупки, легко увидеть, что в начале 2009 и 2014-ых годов, когда гривна и долларовый эквивалент средней заработной платы уже снизились – цены на недвижимость остались неизменными на протяжении еще 2-3 месяцев. Данного запаса времени более чем достаточно для продажи ликвидной недвижимости. Имеет смысл выходить из рынка даже с дисконтом относительно прежней цены в 10-15%, поскольку всего через несколько месяцев цена объекта снизится на 30-50%.
Источник: SV Development, Blagovist, Ukraine Economic Outlook
Индикаторами, которые могли бы дополнительно подтвердить правильность определяемого данным подходом оптимального момента для продажи недвижимости могут быть: динамика мировых цен на сырьевые товары (энергетические, зерновые, металлы), динамика экспорта и золотовалютных резервов Украины, состояние платежного баланса.
3) Баланс спроса и предложения: застройщики первыми чувствуют кризис
Украина, как развивающаяся страна, сохраняет одно из самых низких в Европе соотношений располагаемого жилищного фонда к количеству населения. Так, на одного киевлянина приходится всего 21,9 м² жилой недвижимости, тогда как на жителя Франции — 39 м², Германии — 41 м², Кипра – 49 м².
Источник: Eurostat, Киевстат
Учитывая, что потенциал роста общего жилищного фонда Украины, является, практически — двукратным, можно констатировать: конъюнктура отечественного рынка недвижимости определяется исключительно спросом. Активизация покупателей сражу же отображается в росте цен и служит застройщикам сигналом к увеличению объемов строительства.
Источник: Blagovist, Киевстат, расчеты IMF group Ukraine
В свою очередь, популярный тезис о том, что на строительном рынке сегодня существует огромный навес предложения, который давит на цены, и стоимость квартир в следующие годы будет расти темпами, существенно уступающими динамике ВВП, на наш взгляд не корректен:
Во-первых, только по официальным данным соотношение располагаемого жилого фонда на душу населения в Киеве остается на том же уровне, что и 10 лет назад. И это, без учета амортизации.
Во-вторых, количество людей с оккупированных территорий, которые мигрировали в Киев, но официально нигде не зарегистрированы, оценивается еще приблизительно в 0,5-0,7 млн. человек или 20% от официального населения Киева.
В-третьих, из 216 объектов первичной недвижимости, где сейчас идут активные продажи – до 86 являются проблемными и не имеют всей разрешительной документации. За оценками основных операторов рынка — до 80% из них так никогда и не смогут получить данные разрешения и не будут введены в эксплуатацию.
В-четвертых, большинство застройщиков приняли курсовые убытки, сопровождающие девальвацию 2014-2015 годов, на себя. Тем самым, оставив целый ряд импортных составляющих, закупленных ранее, в себестоимости по курсу 8 грн./$. То есть, текущий уровень цен уже является для них пороговым.
Следовательно, через мониторинг динамики строительства мы можем отслеживать динамику спроса на недвижимость, а соответственно — и прогнозный уровень цен.
3.1 Поквартальная динамика строительства
Отталкиваясь от того, что застройщики могут первыми реагировать на уменьшение спроса, одним из индикаторов потенциального спада цен является поквартальная динамика строительства. Так, обвал средней стоимости 1 кв. метра на первичном рынке Киева с $2,6 тыс. в 3 кв. 2008 года до $1,4 тыс. ко 2-ому кв. 2009-го сопровождался cстремительным падением темпов строительства еще за три квартала (с +18% в 4 кв. 2007 года до -34% в 3 кв. 2008-го – пика цен на недвижимость).
Источник: Госкомстат, расчеты Ukraine Economic Outlook
Аналогичная ситуация наблюдалась и в 1 кв. 2005 года, когда политическая нестабильность и Оранжевая революция несли те же риски, которые реализовались в 2013-ом. Темпы строительства тогда упали с 24% в 4 кв. 2004-го и продолжали оставаться отрицательными аж до 3 кв. 2006 года, когда дешевые валютные ипотеки, предоставляемые только зашедшими европейскими банками, вынудили застройщиков возобновить активное строительство.
Сработала обнаруженная нами закономерность и в 3 кв. 2012 года (-15,3% год к году), когда строительство вошло в полуторагодовой цикл рецессии, перед обвалом цен в 2014-ом году.
3.2 Количество поисковых запросов в Google
В качестве еще одного индикатора конъюнктуры на рынке недвижимости может выступить индекс связанных поисковых запросов в Google. К примеру, “купить квартиру Киев”. Как показывают данные за последние полтора года, динамика связанных поисковых запросов движется теми же темпами, что и средняя цена 1 кв. метра. А краткосрочные (в несколько месяцев) отклонения кривой цен от динамики поисковых запросов сопровождаются их последующей коррекцией или догоняющим ростом.
Источник: Google trends
Таким образом, можно констатировать, что комплексное и регулярное отслеживание указанных индикаторов позволяет c высокой вероятностью предугадывать надвигающиеся обвалы цен на недвижимость за вполне достаточные для реализации объекта 3-6 месяцев до фактического “разворота” рынка и максимизировать накопленный доход.